漁翁街涉貪爛尾樓翻生 顯土地管理改革無寸進

文:蘇嘉豪 Sulu Sou

漁翁街鄰近自來水廠的舊牛皮廠地段,其上曾捲入歐案的爛尾樓項目沉寂多年,短期內極有可能「翻生」。運輸工務司長最近批示准許發展商修改批給合同,可興建19層商住樓宇。由工業廠房換成商住用途,經濟不景之際低價轉手,其後又涉勾結官員離譜放高,東窗事發涉事人旋即「走佬」,終獲不按照原始計劃發展兼再豁免補償溢價金,已榮升工務局長的「歐案遺臣」被追訪時亦答不出個所以然。點石成金戲法層出不窮,真不知籠罩特區的土地陰霾何日揮去?

  回歸後尤其在澳門半島出現過不少爛尾樓,除了舊區一些「半途而廢」的低矮建築,即使黃金地段如新口岸和南灣區,不只遍佈雜草叢生的閒置地,甚至也有過整片爛尾項目的景況,一些爛尾樓更是陪伴這代人視覺成長的「集體記憶」。事出必有因,爛尾不例外,在商言商,要申請發展計劃,固然因為有商機、有錢賺,非必要的話,投資一大筆誰也希望順利完工,何解仍有眾多項目爛尾收場?經濟不景只是因素之一。譬如漁翁街和東望洋斜巷的爛尾樓,均在賭業騰飛之時「煞車」,前者源於涉入貪污案件,後者則因為威脅到世遺景觀。社會財富多了,伴隨衍生「巨貪」和惡性發展問題,而這些爛尾樓都是見證都市演變的痕跡。

29597591_1634151710035018_3464739859862132941_n.jpg

行賄司長獲離譜放高終爛尾收場

  說回漁翁街,15及17號地段原是製造牛皮的廠房。早於1993年,澳葡政府以永久批租形式准許該土地興建18層商住樓宇連停車場,1996年進一步將土地面積修正為3,507平方米,總建築面積42,307平方米。但回歸前後經濟低迷,令原先發展計劃一直擱置。至2004年,當時是「信藝置業」負責人之一的商人林偉以不足兩億收購整幅土地,隨即向政府申請修改批地合同。兩年後,歐文龍簽署司長批示准許項目大幅放高、放寬容積率和豁免街影,主要包括一幢6層高裙樓和兩幢26層高塔樓,發展商以協助建造鄰近行人天橋、步行徑和升降機,作為無需補償溢價金的理由。歐文龍同年被捕,揭發的19個涉貪項目包括漁翁街地段,涉及200萬港元賄款。終審法院在2009年4月作出裁判書直指,運輸工務司長履行職務期間收取利益回報,尤其不法干預工務局有關土地批給、改變土地規劃及樓宇建築等審批程序,正式宣告2006年准許離譜放高的合同失效。

低賤溢價金變相利益輸送地產商

  或者因為「聞到燶味」,發展商最後關頭火速動工建到15層樓,法院基於《行政程序法典》的善意原則,允許發展商暫時保留土地上已建成部分,間接為今後「翻生」留下伏線。10幾年後,如今政府再批示爛尾樓復工,可興建19層商住樓宇,土地面積修正為約3,300平方米,總建築面積38,106平方米。受公眾質疑的,先是維持當年捲入貪污疑雲的發展商不變,即使涉事商人早已潛逃外地而遭受國際通緝,更重要的是據工務局披露的有限資訊,有關土地自工業廠房換成商住用途,至今四分之一世紀可謂一波多折,卻僅唯一於1996年繳過一次溢價金,其後在2004和2006年,乃至最新一次修改批地合同,均無需補償分毫溢價金。政府解釋是最新合同的總建築面積較1996年的減少逾4,000平方米,加上發展商答允割街152平方米,及再承諾建造鄰近行人天橋、步行徑和升降機,因此1996年已繳的溢價金足矣。政府過去正是經常被批評利用不合時宜的溢價金公式,嚴重低估不同地段、不同用途、不同層高的樓宇價值和預期利潤,變相向地產商輸送利益。以18年前後的溢價金額同日而語已夠荒唐,建造周邊幾個基礎社區設施的費用,居然高於18年前後因修改發展計劃而帶來的利潤升幅,可見溢價金之低賤,達到非常不合理程度。

土地制度改革無寸進陰霾難揮去

  此外奇怪的是,最新合同雖然將當年涉貪內容一筆勾銷,但卻無依據1996年原始發展計劃18層樓的規模、高度與容積率等。而有別於2014年《城規法》生效後改用規劃條件圖、再經城規會公示和審議機制的做法,新規劃獲發的則是新法生效前「搶聞」申請的街道準線圖,因而又可繞過現有法定機制,司長則以「可能當中有些程序行得慢」為由,解釋為何要到今天才批准4年前的發展計劃。

  廉政公署在2015年發表關於政府「放生」16幅閒置土地的調查報告直指,行政當局的訊息發布不及時、不完整、不準確,工務部門在土地管理方面,則存在不主動、不系統、不科學情況。連結漁翁街爛尾樓「人走佬,樓照起,錢照收」的種種疑團,更顯廉署當年提出的「六不」,正是引發公眾猜測的源頭,嚴重損害政府管理土地的合法性與合理性。然而,自2013年制訂新《土地法》後,加上廉署報告發表已逾兩年,現屆政府對症下藥的土地管理制度改革依然毫無寸進,如此下去,籠罩特區的土地陰霾始終難以揮去。

原文載於2018年3月30日訊報》「正本清源」專欄

廣告

發表迴響

在下方填入你的資料或按右方圖示以社群網站登入:

WordPress.com 標誌

您的留言將使用 WordPress.com 帳號。 登出 /  變更 )

Google+ photo

您的留言將使用 Google+ 帳號。 登出 /  變更 )

Twitter picture

您的留言將使用 Twitter 帳號。 登出 /  變更 )

Facebook照片

您的留言將使用 Facebook 帳號。 登出 /  變更 )

連結到 %s