以排除法開徵房屋空置稅助遏囤積

文:蘇嘉豪 Sulu Sou

政府對樓市預告式「加辣」的熱議暫告段落,包括廢止待出租屋(放租而未租出的原空置屋)的免稅規定、開徵非首次置業的取得印花稅,兩項「辣招」法案均獲立法會大比數通過,刊登《公報》翌日隨即生效。

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圖/力報

空置私樓衝擊房屋土地資源善用原則

當中,待出租屋須與非出租屋(業主或家庭成員自用性質)徵收劃一的房屋稅(房屋租金估值的6%)。需要強調的是,此與民間多年提出按房屋估值另行開徵空置稅的訴求,仍相去甚遠。經財政局逐一對申報為待出租的房屋作實地核查,視乎房屋有否放租、是否有放置雜物、是否有人居住的跡象等情況,2017年度此類待出租屋錄得2,015間,涉及1,700多萬稅款。廢止待出租屋不合時宜的免稅規定,總算聊勝於無,但這類房屋本質在於投資和牟利,其稅率若按新法案規定,只等同業主用作主要居所的非出租屋,將難以減少因投機目的而掛名「待租」的囤積房屋。

再者,據統計局資料顯示,截止2016年12月,全澳共有219,010間住宅單位,其中12,497間屬於空置(包括待出租屋),空置率達5.71%。統計局對「空置」的定義是獲發使用准照但未安裝電錶、用電量極低,或核實為無人佔用的單位。先不論目前空置屋數目有否被低估,以目前超過萬二房屋處於空置狀態,已等於社會多年來「死追爛追」的萬九公屋數目的6成半;參考石排灣公屋群規劃居住6萬人,以每戶平均3人計,也只是兩萬單位;再者,為數不少的空置私樓,其面積必定大於公屋,可想而知,這是對本澳房屋以至土地資源善用原則的一大衝擊。

以排除法徵空置稅助遏囤積居奇

然而,政府一直強調對空置屋的認定存在執行上困難、業主有造假來掩飾空置的「過牆梯」云云。事實上,許多國家或地區均有開徵空置稅的經驗值得參考,統計局本身亦如上述有自己一套定義,政府需時研究和克服困難的所謂理由,都只是拖延出招的藉口。退一萬步,政府若確實難以定義空置屋,亦可參考溫哥華等一些地方開徵空置稅的做法,例如由政府規定每年首季,如物業屬於過去至少6個月被用作非出租屋或出租屋(投資性質),業主僅需向當局申報相關證明,即毋須繳納空置稅。如在申報期內未作申報,或申報後被認定物業於去年度屬於空置屋,則須繳納物業估值的一定百分比作為稅項,其稅率亦必須比出租屋繳納的更高。

這些已開徵空置稅的地方亦有相當仔細、同樣值得參考的豁免準則,以盡量回應稅務政策可能衍生的不合理情況,例如有關物業正在重建或大整修、業主正在住院接受醫療護理、業主去世而無遺囑或遺產管理認證、業權於該年度期間易手、物業受法院頒令禁止居住等等,均不被視為空置。事實上,相比定義空置屋,無論政府和社會理應較容易定義非出租屋和出租屋,因此透過上述的排除法,在不主動申報則須繳納更高的空置稅率的情況下,將大大提升業主的申報誘因,改善過去本澳不少出租屋業主不主動申報租賃狀態,以迴避出租屋須承擔較高稅率(房屋租金的10%)的情況。

做好全盤而有力供需政策助解上樓難

以空置稅遏抑囤積居奇,在世界各地已經非常普遍,具體操作上有溫和也有刺激的,澳門已經落後「幾條街」。相對於德國訂定人均居住面積,超出一呎即額外徵稅;房屋空置一定年期後由政府收回租予弱勢群體;甚至在北歐一些地方由政府直接「推倒」空置屋。尤其大地產商應該深明,單純開徵空置稅,已經是相當溫和的樓市調控手段。其亦有助減少低估囤積房屋數目的可能,令政府較準確掌握整體房屋數據,從而更好地制訂長遠的房屋發展規劃。

面對樓市炒風熾熱、樓價居高不下,政府過往每次「加辣」均被批評只是隔靴搔癢,雷聲大而雨點小。這次是繼去年5月收緊非首置樓宇按揭後再次出招,卻未見政府有就上一招所產生的利弊作階段性總結。總的來說,單憑碎片化而且未盡全力的私樓需求管理,而無全盤的土地儲備與供應,以及公、私營房屋的長遠規劃,公眾心知肚明,「辣招」辣極有限,難以彰顯整體成效,也無法協助解開長年困擾居民的上樓難題。

原文載於2018年2月9日《訊報》「正本清源」專欄


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